香港按揭證券有限公司的最新資料，今年上半年新取用按揭保險貸款宗數及金額累計錄得2,957宗及155.24億元，較去年同期的3,483宗及174.57億元，分別減少526宗（15.1%）及19.33億元（11.1%），宗數及金額雙雙創下近十年來上半年的新低紀錄。
自2024年10月政府宣布放寬按揭成數後，現時購買任何類型的物業，無論樓價高低，銀行均可提供最高七成的按揭貸款，置業人士無需申請按揭保險，亦可承造最高七成按揭。因此，儘管近年樓市交投回升，按揭保險的需求仍持續下降。
筆者認為，按揭保險的使用率回落至現時水平，其實亦是一種健康的現象。從風險管理的角度來看，愈少人選用較高成數的按揭，反而能有效避免借款人陷入負資產的風險。
回顧2019年，當時「林鄭 Plan」於樓價處於歷史高位時推出，該計劃放寬按揭保險計劃的樓價上限，吸引一些實力較緊張的用家透過高達九成的高成數按揭入市，2021年全年按揭保險數字更創下歷史新高。未料自2022年起樓市急轉直下，這批買家首當其衝，跌入負資產行列。
假設買家當初借足九成按揭置業，當樓價下跌超過一成時，其物業便很可能「資不抵債」，成為負資產；但若買家審慎地只借七成按揭，則樓價需要大幅下跌超過三成以上，才會陷入負資產的情況。
近年買家傾向不選用較高成數的按揭置業，除了能避免跌入負資產行列外，若因個人生涯規劃或家庭成員變動需要換樓，也能隨時按市價將物業出售，具備較高的流動性。相反，負資產業主一旦需要賣樓，可能需要自行「抬錢」補足差額，這不僅限制了業主的財務靈活性，亦會帶來沉重的心理壓力。
現時入市的買家，大多數為資金充裕的「實力派」，他們置業態度審慎，當市場由這群具備實質防守能力的用家支撐時，將有助樓市健康發展。
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【關於 #經絡按揭轉介首席副總裁曹德明】
擁有超過30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，為首批持牌地產代理，同時擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富。對經濟及按揭市場見解精闢，獲邀為多間媒體樓按節目嘉賓及樓按專欄作者，定期剖析樓按市場走勢。
