後疫情經濟復甦動力不似預期，地緣政治局緊張，影響所及，內地經濟增長失速，餐飲零售以至奢侈品消費首當其衝，加上上班模式轉變，商舖寫字樓租金應聲倒下。近期中、灣、銅、油、尖、旺等傳統一線地區，均出現不少老牌家族及資深投資者以至炒家紛紛甩賣手上曾幾何時奇貨可居的寫字樓及商舖物業。
住宅物業則面對另一番光景，營商環境受累息口居高不下，加上新供應源源不絕，租金升勢有餘未盡，樓價卻跌跌不休。港島樓向來貴過九龍樓，九龍樓又向來貴過新界樓，人所共知。但係何解投資者與用家對港島樓特別鍾情？四十幾年樓嘅港島東指標屋苑太古城更一直係炒家與投資者樂園，據講風水盤最集中建築面積675方呎(實用面積580方呎)單位較好多大單位更加搶手，而盤源卻極罕有的千呎單位當然就係坐有海景的一批。至於好似賽西湖這類盤源就更曾經一盤難求。究其原因，除了係因為香港金融業心臟及主要政府機關均座落於香港島、港島土地供應有限，最主要還是來自港島物業重建價值較高，因為在土地用途規劃上較多可作商住兩用樓宇及地積比率這點 。而九龍區之所有地段從1993年起均限定用途，如甲(A)類屬於住宅用地，丙(C)類則代表純商業用地，發展商即使透過城規會修改土地用途，卻少有成功個案。
港九地積比其實有好大分別，以住宅樓為例，港島區住宅用地地積比多為8至10倍，九龍區商住用地最高也不過9倍，而商業用地地積比率在港島區則可達15倍，九龍區也可以12倍，港島與九龍樓價價差關鍵就在於此。
何解港島樓特別值錢？許多有置業自住甚至投機炒賣人士都未必察覺到的原因，有人講過，但無咩人會太關切，正是地契年期問題。可能好多人會認為，買層樓番嚟又未必會住過世，而且假如係炒盤嘅話，更加唔會有機會等到地契年期到期才沽出計數。然而論升值能力，地契年期卻又係唔少心水清投資者好關注嘅問題，比如鴨脷洲有個新豪宅盤，呎價曾叫到五萬幾六萬元，等到佢起好兼入伙已近2025年，但係地契只會批到2047年，即係得番22年可以使用，唔係卦？至於西九著名豪宅盤「逃生門」，地契年期同樣係2047；而渣華道街市對面嘅新盤卻係75年加75年期，看到這裡，大家有何感想？抑或想即刻搵番毛己剛購入本樓書出來？抑或早已落疊，唔敢再想？
不用太驚太擔心，雖然理論上有業權無地權，一切就變成虛幻，甚至會隨時變成泡影，所以外國買屋好多時首要就係睇地契是否屬於Freehold，即係永久年期。港英時期批出地契年期通常有999年，99年，75年之分等。自1849年3月，英政府正式批准999年期批租，之前獲批租75年期之土地也獲增加924年期，之後50年香港島內地段均以999年期批出，而郊區、九龍及花園地段則批75年；1898年5月之後，所有土地就轉為以75年又75年期批租，但第二個75年就要重估地稅。1984年12月，中英兩國簽署《中英聯合聲明》，訂明香港主權將於1997年7月1日交回中國，中共元首鄧小平當年亦同時承諾日後香港將實行「一國兩制」、「港人治港」，並且享有「高度自治」及「五十年不變」。而繼這份聯合聲明後，基於〝50年不變〞的關係，回歸前後新批出的地契年期均不會超越2047年6月30日。
然而當地契到期，事實上政府係曾經有用重建及地區重新規劃為由拒絕續租例子，今天的油麻地富榮花園，係屬於舊樓重建項目，話說有位阿婆曾經購入了一個單位，明知地契快到期，所以叫齊律師去信有關部門看政府會否到期收回，政府當然不會正面回答，封回覆好似話相信唔會，誰知後來事態發展當然唔係啦，不過因為係個別事件，而政府又肯定相信阿婆只係一心買來收租及自住養老，後來就俾佢揀上公屋或折扣買居屋，阿婆結果揀咗上公屋。另外一宗係香港就曾經試過有人繼承老豆深水埗全幢物業，誰知地契年期到時，政府非不肯續期，而係要他補地價800萬元，而他當時無錢填數，結果整幢樓被政府以極平宜價格收回。
補地價金額計算方法就正如租樓的租金一樣，土地的價值會因市場上的供求，經濟環境等因素而改變，不同的土地用途也有不同的價值。而剛才提及的年期概念，基本上要由香港所有土地本來都係屬於政府講起，惟根據資料，香港只有兩幅分別位於中環聖約翰座堂由英女皇特批及美國領事館所在地係除外。
香港的土地制度是 《leasehold system = 有期限批租制度/ 租地制度》，有別於某些國家的《freehold system = 永久業權 / 永久自由處置的業權》，香港政府的所謂賣地，其實就是由政府批出一定年期的土地契約， 將土地出租(類似我們租樓一樣)，並不等於字面理解上之完全出售土地，「地價」本身其實就似係一筆過付出地契年期內的租金。一旦地契到期，就有如租約到期般，政府係有權決定續租該地抑或收回，可以加你租，即係叫你補地價，簡單啲就係要你定期納地租。如此，我們一直只可擁有地面上蓋興建樓房的業權, 並不是擁有土地的業權, 即是將來香港政府是可以有權於地契年期約滿時,可能只需作出一定補償價,便可收回我們的樓房業權。點解太古城與賽西湖升值及保值能力好強，因為佢哋都係屬於999年期嘅千年地王。當然，老舊樓宇要關注的問題又豈止地契年期，更關鐽者，係銀行按揭政策，斷估除非你可以遇上不須申請銀行按揭、即一炮過付清樓款的下一手買家，否則亦隨時會成為另一個必須留意的計時炸彈。
