銀主盤是指物業業主無法償還銀行按揭貸款，承按銀行遂向法庭申請收回該物業，並將其於市場上出售。近日銀主盤湧現市場，開價較市價折讓高達五成，看似十分抵買。然而，購買銀主盤較一般樓宇買賣更需費心，按揭批核亦較為困難。筆者將於本文詳解其中原因。
根據市場慣例，如果借款人出現財務問題，長期拖欠還款，銀行便會啟動「call loan」程序，並最終進行收樓。一般情況下，若業主拖欠按揭貸款超過三至六個月，銀行或承按人便有機會根據按揭條款及相關法例收回單位，隨後委託拍賣行拍賣該單位。買家成功競投後，通常需立即繳付部分樓價作為訂金，並簽署「正式買賣合約」。若銀主盤物業狀況良好，申請按揭與普通物業按揭相同，銀行會根據申請人的收入及財務狀況決定是否批出按揭。不過，申請銀主盤物業時需注意以下情況：
申請按保未必夠時間
由於銀主盤的成交時間通常為一個半月至兩個月，因此申請按揭的時間安排需掌握得當，並且事先準備充足的收入證明文件。此外，申請按揭保險需較長的審批時間，買家應有心理準備，可能無法在成交期限前成功申請到高成數按揭，最高僅能申請七成按揭。
缺契物業難申請按揭
樓契是每個單位的重要資產。如果銀主盤的樓契齊全，銀行通常會按照正常程序批核按揭貸款。但過往許多銀主盤因涉及業主突然失聯等情況，導致單位出售時樓契不全。一旦樓契不完整，可能會導致銀行拒絕批核按揭申請。因此，買家在競投銀主盤時，需有心理準備以「Full Pay」買樓。
釘契物業按揭要處理
銀主盤單位若被「釘契」，準買家需查冊了解詳情。若物業涉及拖欠差餉、管理費等問題，銀行通常要求先清還相關費用，方會正式處理按揭申請。由於買家需時間處理相關程序，須留意按揭批核可能無足夠時間，買入前務必充分了解清楚。
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【關於 #經絡按揭轉介首席副總裁曹德明】
擁有超過30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，為首批持牌地產代理，同時擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富。對經濟及按揭市場見解精闢，獲邀為多間媒體樓按節目嘉賓及樓按專欄作者，定期剖析樓按市場走勢。
