最新金管局數據顯示，四月份新批出住宅按揭貸款金額及宗數分別為252.58億元及5,719宗，按月增加5.86億元（2.4%）及358宗（6.7%），宗數更創下11個月新高。
住宅按揭數字回穩，但轉按數字持續疲弱。四月份新批出轉按貸款金額及宗數分別錄得22.66億元及576宗，按月減少6.98億元（23.5%）及77宗（11.8%），金額及宗數均創6個月新低。而首4個月轉按貸款金額及宗數分別錄得110.88億元及2,539宗，較去年同期分別下跌11.64億元（9.5%）及234宗（8.4%），金額創下近13年來首4個月新低，宗數則創自2003年有紀錄的首4個月新低。
雖然近期拆息顯著回落，筆者公司收到不少業主查詢轉按事宜，但大多數業主因以下兩個原因而卻步。
首先，過去絕大部分買家均選擇H按計劃，而H按計劃一般設有鎖息上限，以防止拆息急升時能以封頂息率供樓，避免利息開支急劇增加。然而，本港銀行自2022年9月起至2023年，已三度上調新造H按買家的鎖息上限。假設有業主於2022年初置業，當時選擇H按計劃，鎖息上限為P-2.5%，實際封頂息率為2.75厘（P=5.25%）。若他現在想申請轉按，新造H按計劃的鎖息上限為P-1.75%，即實際封頂息率為3.5厘，兩者之間的差距多達0.75厘，因此未能吸引業主轉至最新H按計劃。
樓價亦是另一個重要問題。根據差餉物業估價署最新資料顯示，四月份私樓售價指數報285.7點，按月上升約0.35%。然而，與2021年9月的歷史高位398.1點相比，樓價至今已累計下跌逾28%。樓價累積一定跌幅導致物業估值回落，部分業主可能需要抬錢轉按。假設上述業主於2022年以600萬元購買一個單位，現時貸款餘額為420萬元。如果他現在想申請轉按，而物業估值已跌至500萬元，透過非按保最多只能借盡350萬元，這意味著業主需要補足70萬元的差額才能成功轉按。如果手頭上沒有充足的資金，則無法進行轉按。
基於上述原因，目前轉按並非良好時機。然而，仍有一些早年選擇發展商高成數按揭的業主，或想甩按保的業主支撐轉按市場。筆者認為，待樓價回調以及銀行下調H按計劃的鎖息上限後，轉按的數字才有可能出現反彈。
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【關於 #經絡按揭轉介首席副總裁曹德明】
擁有超過30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，為首批持牌地產代理，同時擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富。對經濟及按揭市場見解精闢，獲邀為多間媒體樓按節目嘉賓及樓按專欄作者，定期剖析樓按市場走勢。
