金管局於本月四度入市，本港銀行體系總結餘曾升至1,740億港元，熱錢湧入使得一個月HIBOR近期急速下跌。5月14日更跌穿1.5厘，根據一般H按計劃「H＋1.3厘」計算，現時H按的實際按息已跌破3厘，創下逾兩年半的新低，即代表H按業主可以以低於封頂息率供樓。
本文截稿日（5月16日）一個月HIBOR為1.3厘，H按實際利率為2.6厘，較一般H按的封頂息率3.5厘大幅減少90點子。供樓業主實際上可以節省多少利息開支呢？以500萬貸款額、年期30年，過往以封頂息率3.5厘計算，每月供款為$22,452；若以5月16日按息2.6厘計算，每月供款則為$20,017，較以封頂息率計算的供款減少逾一成（$2,435）。這意味著供樓業主的利息開支可大幅降低。
息率下跌，除了能幫助供樓人士慳息，「供抵過租」的情況亦愈加明顯，這將促使有意置業的人士加快上車步伐，「轉租為供」。事實上，本港屋苑的平均呎租穩步上升。根據美聯物業「租金走勢圖」，今年4月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.02元，按月升約0.4%，已連續上升3個月，並創下自2019年7月紀錄高位後即超過5年半的新高。
以大圍金獅花園一個363平方呎的單位為例，每月租金約為$15,000。若購買同類型的單位，樓價為450萬元，按揭成數為70%，年期為30年，採用H按計劃，實際按息為2.6%（5月16日），每月供款為$12,611，較月租少逾一成半（$2,389）。置業人士可享受「供平過租」的好處。
本港樓價已由高位回落近三成，加上現時息口回落，以及租金上升等因素，「供平過租」的現象將愈加明顯。這些利好因素無疑有助於支持樓市及按揭市場的發展。此外，派息及新股活動將繼續推動港元需求，預計銀行體系的總結餘將維持在千億港元以上，HIBOR也將持續徘徊於1厘至2厘的區間。另一方面，美國最快將於下半年開始減息，本港息口亦將隨之回落，相信「供平過租」的情況可望持續，並刺激置業人士加速入市，對樓市有正面支持作用。
更多經絡按揭轉介資訊
【關於 #經絡按揭轉介首席副總裁曹德明】
擁有超過30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，為首批持牌地產代理，同時擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富。對經濟及按揭市場見解精闢，獲邀為多間媒體樓按節目嘉賓及樓按專欄作者，定期剖析樓按市場走勢。
