財智三女俠

上週《施政報告》公布當天，正式宣布樓市政策回覆至09年啟動辣招前，樓市政策全面鬆綁，益壓14年的換樓鏈亦復常。配合美國聯儲局啓動新一輪減息週期，發展商長實隨即以加價回應政府的新政策，指因應市場氣氛好轉，在相信有意上車人士仍可負擔的樓價下輕微加價，亦屬審時度勢因時制宜之舉。

此一時彼一時，今年財政預算案啟動撤辣，樓市交投雖有所回穩，惟好景不常，過了兩個多月即大約到了年中，市況又再急轉直下，跌跌不休，一、二手相繼劈價依然滯銷，源於市場信心不足，對樓價走勢預期負面。隨着聯邦基金利率依然明顯高於租金回報。如今美國啟動減息，加上香港樓價已累積一定跌幅，部分二手樓盤呎價更見八年低位，發展商以加價推新盤再按銷情漸進式調升樓價，明顯是要測試市場對加價的承受能力。

長實在新一份《施政報告》出台後，隨即宣布同系三個現樓項目、以價單形式在售的餘貨，加價約3%。新地旗下啟德天璽‧天於週六亦進行第三輪銷售，個別單位加價8%。兩大龍頭發展商正面交鋒，短兵相接仍能相繼加價，足以證明香港樓市已出現重要見底訊號，樓市能否進一步回穩甚至穩步上揚，當然仍要視乎發展商日後新盤開售能否繼續採取漸進式加價策略，尤其市場貨尾盤量大，對於普通住宅樓，發展商一般不會採取「唔賣住」策略，捂盤亦等同拖慢資金回籠，發展商密切掌握市場形勢，再定推盤策略才是明智之舉。

正如長實黃竹坑站新盤Blue Coast II，儘管輕微加價，銷情亦熾熱，因定價仍低於同區二手盤，新地位於啟德的新盤天璽‧天，首兩輪銷售均沽清，對發展商和買家(包括用家及投資者)都屬正面訊號，成功試水溫，才可進一步加價推售，仍然屬於比市價低的水平，分薄二手的吸引力。

樂觀預期，當美國減息週期持續，隨着美國聯邦基金利率租金回報息率差距收窄，當發展商進一步成功大幅加價仍有價有市，二手市場樓價的跌勢亦將具備扭轉的條件。減息之外，國家組合拳救經濟、施政報告新措施如投資移民可購買五千萬以上物業等，均屬撥亂反正之舉，進一步提振。市場情緒與信心，正所謂信心比黃金更珍貴，樓市亦不在話下，新一份施政報告把樓市話語權交回給市場，值得鼓掌。導賞，大家也一齊來趁這個長假期趕緊抓住展覧的尾巴吧！

財智三女俠 | FOMO點算好？ETF幫緊你

中央促進經濟成長的政策已從各個方面變得更加堅實。其中多項政策旨在鼓勵仍陷入困境的房地產行業恢復成長和復甦。市場出現報復式反撲，有賴大大小小中外資機構投資者跟紅頂白回補倉位，FOMO(Fear of Missing Out)心態繼續支持尤其持有客戶資金 OPM(Other People’s Money)者寧殺錯勿放過，觸發怕跑輸資金你追我趕不問價追貨。

中國人民銀行宣布放鬆銀行存款準備率和貸款政策並進行談判，意味著降低現有抵押貸款借款人的利息負擔，銀行有更多自由度與客戶調整利率也提振了市場情緒。疊加中國人民銀行也宣布了與股票市場相關的變化，包括引入證券基金和保險公司的掉期安排以及股票回購，這些都是除了鼓勵上市公司提高股息、今年稍較早時「國九條」鼓勵更多上市公司透過提高分紅、啟動回購及增持股
份措施支撐估值，令股份更具吸引力，類似於日本為提振股市信心所採取的非常成功措施。

恒生中國企業指數創近兩年來最大升幅，其中近期中港市場絕地大翻身進程中被視為風險情緒晴雨錶的券商股強勢爆升。有統計指，多達 5.8 萬億美元的資金席捲香港市場。恒生中國企業指數連升 13 日。房地產開發商指數帶動升勢，狂飆之勢令股民嘡目結舌。香港上市的中國內地股票創下近兩年來的最大升幅，中國股票估值亦吸引了許多在其他市場食髓知味的投資者，哪怕近期急升後市況變得波動。根據彭博彙編的資料顯示，恒生中國企業指數 12 個月的預期市盈率仍低於 9 倍，只是標普 500 指數的一半。

習慣於亞太區開市時段交易的投資者，未必想晚晚捱更抵夜睇市，其實香港上市平台產品多的是。央行雙箭齊發！降準 0.5 個百分點，7 天期逆回購操作利率下調 20 個點子。港股三條主要指數當中，國企指數直接受惠，短短兩星期已從6,000 點之下重上 8,000 點之上，年初至今累計升幅達 41.2%，大大跑贏恒生指數和科技指數！