自政府全面撤辣後,樓價及交投即時止跌回升。「小陽春」曾出現,惟次季尾樓市再度放緩,樓價連升2個月後轉跌。按揭市場亦不平靜,因息口高企以及經濟未完全復甦,銀行對按揭業務取態偏向審慎,筆者將從以下方向概括今年上半年的按揭市場。
1. 撤辣後樓市回暖 帶動按揭需求上升
2月份政府放寬按揭成數樓價上限,以及全面撤銷所有住宅印花辣稅。自新政策推出後,樓市交投即時回升,按揭宗數亦同步增加。根據金管局住宅按揭統計資料顯示,今年5月份新取用按揭貸款金額及宗數創7個月新高,連升3個月。
2. 新盤主導市場 一手按揭佔比創近20年高位
今年新盤主導市場,一手按揭佔比亦被帶動上升。根據金管局資料顯示,撤辣後的首3個月(3月至5月份),新批出按揭個案中,一手按揭佔比維持於30%以上水平,並為逾20年的佔比新高。
3. 拆息高企 港P不變 按息維持逾16年高位
美聯儲連續7次宣布基準利率不變,香港銀行同樣維持最優惠利率P不變。自去年5月份至今,香港一個月拆息一直高於普遍銀行H按計劃的封頂息率,而上半年拆息繼續徘徊4厘以上水平,普遍新造按揭息率繼續維持4.125厘即逾16年高位。
4. 高息口及低回贈 轉按宗數跌至歷史新低
受拆息高企及樓市下行影響,銀行基於成本、邊際利潤以及風險管理等因素,逐步削減優惠回贈,轉按誘因大幅下降,導致轉按需求急跌。根據金管局資料顯示,首5個月新批轉按金額及宗數比去年同期下跌約四成半,宗數更創下自2003年即22年有記錄以來的首5個月新低。
5. 首季負資產個案突破3萬宗 創20年新高
樓價由去年5月開始連跌10個月,並由2021年高位回落逾2成,加上近幾年採用8成或以上按揭的買家比重顯著增加,使負資產個案再次攀升,今年首季負資產個案錄得32,073宗,創2004年第1季後(40,020宗)即20年的季度新高。
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【關於 #經絡按揭轉介首席副總裁曹德明】
擁有超過30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗,為首批持牌地產代理,同時擔任地產銷售及按揭實務培訓工作,資歷豐富。對經濟及按揭市場見解精闢,獲邀為多間媒體樓按節目嘉賓及樓按專欄作者,定期剖析樓按市場走勢。
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