缺契樓是指業主遺失了整份或部分樓契正本，又或是賣方在交易過程中，無法向買方提供完整樓契正本的物業。事實上，樓契是極為重要的資產證明，一旦遺失或損毀，將嚴重影響物業的估值。這類物業在買賣過程中會面臨以下兩大風險。

（一）隱藏債務風險：樓契可能並非單純遺失，而是被前業主私下抵押給其他財務公司。倘若買家在未知情況下購入，或可能面臨原業主的債務糾紛。
（二）按揭拒批風險：缺契樓因業權瑕疵問題，銀行為了減低風險，對其按揭申請會較為保守，批出的按揭條款都會較差。如遺失了整份樓契，更大機會直接拒批其按揭申請，買家在絕大多數情況下都需要 Full Paid買入，而當日後轉售時，樓價亦會大打折扣。

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香港不少樓宇歷史超過 50 年，尤其是唐樓及洋樓等物業。有投資者或會看準此類物業具收購潛力而入市。然而，承造按揭時需特別留意，因樓齡較高，銀行可能會縮短按揭還款年期，從而推高借款人每月供款金額及入息要求。

住宅按揭的年期上限一般為 30 年，銀行普遍以「75 減樓齡（物業樓齡）或人齡（借款人年齡）」來計算貸款年期，並以兩者中較短的年期為準。簡單舉例，買家 A 現年 30 歲，打算購買樓齡 55 年的物業，若銀行以「75 減」計算按揭年期，買家 A 即使年輕，最多亦只能承造 20 年按揭（75 減 55）。

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樓市「量價齊升」 銀行加碼搶客

隨著樓價及交投齊齊穩步回升，銀行為爭取按揭業務，並根據自身資金成本考量，相繼推出各種按揭優惠以吸引不同客群。近期更有報導指出，有個別中小型銀行調升按揭現金回贈，貸款額達600萬元的回贈率可高達1.3%。回贈愈多，買家固然愈著數，但背後其實隱藏著兩大計算盲點。

盲點一：申請高成數按揭 回贈只以「七成樓價」計算

根據金管局指引，銀行最多只能批出七成按揭，買家須透過購買按揭保險方可申請最高九成按揭。但需注意，銀行計算現金回贈時，均以樓價的七成計算，而非總貸款額。假設購入一個樓價800萬元的單位，申請九成按揭，總貸款額為720萬元。若銀行提供的現金回贈為1.3%，計算方法是以800萬元的七成而非九成計算，即800萬元 × 70% × 1.3% = 72,800元。

盲點二：超過1% 的現金回贈須從貸款額中扣除

金管局對財務機構有明確指引，若借貸人獲得的按揭回贈超過貸款額的1%，銀行在審批時須將整筆回贈金額從按揭貸款額中直接扣除。以上述例子為例，買家A原本預計借九成按揭（貸款額為720萬元），但因1.3%的現金回贈超過1%，銀行計算貸款額時會將720萬元（原貸款額）扣除72,800元（回贈金額），即最終實際批出貸款額為712.72萬元。換言之，首期預算將由80萬元增加至87.28萬元。由於物業買賣完成後，銀行才會支付整筆現金回贈給買家，買家需先「抬錢」上會。

資金緊絀的新手買家，如果預算已「計到盡」，且未預留足夠的流動現金，一旦遇到上述情況，反而可能因首期突然增加而失預算。建議入市前應預留更多備用資金以應對突發狀況，確保順利上會。

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【關於 #經絡按揭轉介首席副總裁曹德明】

擁有超過30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，為首批持牌地產代理，同時擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富。對經濟及按揭市場見解精闢，獲邀為多間媒體樓按節目嘉賓及樓按專欄作者，定期剖析樓按市場走勢。

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一般而言，遺產在扣除離世者的債務、稅項、葬禮費用及遺產管理費用後，需先視乎離世者生前是否訂立遺囑，再作分配。若有遺囑，將依據生前意願分配財產；若無遺囑，則根據香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》，按照特定受益人次序進行分配。分配方式較為複雜且因人而異，概括而言，次序為：配偶＞子女＞父母＞兄弟姊妹。

若離世者生前擁有物業，且該物業仍有按揭未清還，一般情況下按揭貸款不會被凍結，未結清款項將繼續產生利息。但由於償還按揭的戶口被凍結，根據銀行一般的喪親指引，願意供款的第三者可與銀行聯絡並簽署承諾書，暫時繼續還款。銀行通常會提供約一年的過渡寬限期，以避免期間出現合約違約，直至遺產承辦處發出授予承辦書。

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與子女同住　最高扣除額可達12萬元

申請「居所貸款利息」稅務寬免的業主，首先須符合指定條件，包括所供的須為香港物業且作自住用途，若業主將部分單位用作出租用途，則須扣減相應扣稅額。一般業主每年度最多可獲10萬元的扣稅額，若業主與其子女同住且符合指定條件，最高扣除限額更可由10萬元提高至12萬元。業主最多可扣除20個課稅年度，而且不需連續使用，並且可自由決定每一年是否需要使用此扣稅項目。

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另一方面，差餉物業估價署的最新資料顯示，本港樓價已連升10個月，3月份私人住宅售價指數更創下自2023年11月以來，即逾兩年的新高。鑑於樓價持續攀升，負資產個案大幅回落。金管局最新數據顯示，今年首季負資產個案錄得11,424宗，涉及金額550.37億港元，較去年第四季錄得的21,304宗及1,054.34億港元，宗數及金額分別大減9,880宗（46.4%）及503.97億港元（47.8%），金額及宗數均創近10個季度新低。所謂負資產是指「資不抵債」，現時樓價顯著上升，使更多負資產物業的市值重回按揭貸款以上，從而推動負資產個案持續下跌。

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雖然港美息率維持不變，但目前新造H按及P按實際按息仍維持在3.25厘水平，即仍處於合理且可負擔的水平，對比2024年減息周期前4.125厘的高位，現時H按業主已可節省約一成的利息開支；若選用大型銀行推出的首三年2.73厘定息按揭計劃，所節省利息開支將更多，等同提前減息。

以貸款額500萬元、年期30年計算，2024年銀行開始減息前，P按計劃及H按封頂利率為4.125厘，每月供款為24,232元，現時按息已降至3.25厘，每月供款減少2,472元（10.2%）至21,760元；若選用2.73厘定息按揭，每月供款更減少3,873元（16%）至20,359元。

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大碼高回贈H按：H按為現時主流按揭計劃，一般情況下，各類住宅物業，包括一手及二手物業、村屋及資助房屋均可使用。此計劃設有封頂位（現時為3.25厘），拆息攀升時有安全網，拆息下跌時可即時慳息，屬於「進可攻，退可守」的靈活方案，因此現時仍是最多人選擇的按揭計劃。若買家為優質客戶、屬於特定職業或購買較大額物業，銀行可提供更多按揭回贈優惠。近期有個別銀行上調回贈，貸款額達千萬元或以上，可獲高達1.2%的現金回贈，購買大碼物業的買家不妨考慮選用該銀行的H按計劃。

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 認清要約及邀約

招標所簽訂的文件可分為「要約（OFFER）」或「邀約（INVITATION TO TREAT）」。前者是合約一方向另一方提出的交易條件，當對方無條件接受該條件後，即構成具有約束力的合約；後者僅屬於邀請要約，除非要約對象接受要約，否則雙方不構成合約關係。買方簽署的文件屬於要約，當發展商接納後，即成為具有法律效力的文件，買方所支付的本票及支票將成為繳付訂金的一部分，此時買方不得退訂。

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Mortgage Link屬於活期戶口，該戶口設有存款上限，一般為未償還按揭貸款金額的50%，其息率直接掛鈎按揭計劃的息率。假如剩餘貸款額為400萬元，則存款額上限為200萬元。存入該戶口的金額取決於貸款人的資金流動性及儲蓄水平：若貸款人手頭有大筆現金，可選擇一次性存入一筆款項；若每月有額外儲蓄，則可選擇每月定期存入，當然亦可將兩者結合使用，靈活性高。

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