申請按揭時需考慮多項因素，選擇按揭還款期時，應留意還款期的長短會對收入要求及每月供款額產生一定影響。過去廿多年來，新造按揭貸款的平均還款年期呈現延長趨勢。根據金管局資料顯示，住宅按揭的平均還款年期由2000年初的約15年，逐步上升至近年約27年，2023年更一度攀升至28年的歷史高位。不過，今年還款年期呈現反覆回落的趨勢，最新8月份的平均還款年期為26.33年，創逾六年半新低。筆者將於本文中講解三個關於按揭還款年期的重點。
還款期越長 可降低入息要求
按揭還款期的長短會影響每月入息要求。銀行一般會要求買家通過「供款佔入息比率」，即每月供款額不得超過收入的五成。以樓價800萬元、按揭成數九成、按息3.375厘為例，如果選擇借款25年，每月入息要求至少71,128元；若選擇借款30年，每月入息要求則可降低逾一成（7,466元），降至63,662元。換言之，還款期越長，入息要求越低。
還款期越長 每月供款額越低
供樓開支是另一個主要考慮因素，還款期越長，每月供款額越低。以上述同一例子為例，選擇借款25年，每月供款為35,564元；若選擇借款30年，每月供款則減少約一成（3,733元），降至31,831元。當處於高息環境時，不少買家傾向選擇攤長還款期，以減輕每月供款壓力，但需留意利息支出將相應增加。如能力許可，選擇短時間供完，其後靈活性會較高。
人齡及樓齡對還款年期的影響計算
雖然住宅按揭的最長還款期一般為30年，但借款人年齡及物業樓齡會影響還款年期的計算。銀行普遍採用「75減去借款人年齡或物業樓齡」的方法來計算最長還款年期。批核按揭申請時，銀行會同時考慮借款人年齡及物業樓齡，假設以借款人年齡計算的最長還款期為25年，以物業樓齡計算的最長還款期為30年，銀行會以較低者為準，即以25年作為最終批核結果。
若借款人年齡較大，仍希望選擇較長的還款期，可考慮增加有還款能力的年輕家人作為擔保人，部分銀行會根據較年輕者的年齡計算最長還款期。
由於各銀行在審批的處理上或有所不同，建議向銀行或大型及專業的按揭中介諮詢。宗數達5,442宗，較去年同期大增2,384宗（78%），創近五年首9個月新高。相信一手買家選擇即供的比例將持續維持高位，而今年全年樓花按揭宗數有望挑戰6,500宗水平。
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【關於 #經絡按揭轉介首席副總裁曹德明】
擁有超過30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，為首批持牌地產代理，同時擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富。對經濟及按揭市場見解精闢，獲邀為多間媒體樓按節目嘉賓及樓按專欄作者，定期剖析樓按市場走勢。
