最優惠利率（Prime Rate）是銀行為優質客戶設定的基準貸款利率。在按揭市場中，最優惠利率扮演著關鍵角色，其中包括銀行以此利率為基礎推出的「P按」產品，即以最優惠利率計算的按揭貸款計劃，其實際息率及借款人每月的還款額會隨最優惠利率波動。
「P按」中的「P」指的是最優惠利率，一般銀行的P按會以「P減X%」計算，假設P按為「P-1.75%」，而P為5.125%，則實際按息為5.125% – 1.75% = 3.375%。另外，發展商為買家提供的發展商一按或二按計劃，息率多以「P」或「P加X%」計算，即息口通常高於銀行的P按。
由於競爭策略和資金成本的差異，現時本港銀行的P利率並不統一，市場上主要分為「細P」與「大P」兩類。「細P」由滙豐、中銀及恆生等主流銀行主導，利率為5.125%，這三間銀行覆蓋了本港大部分按揭客戶；「大P」則多由中小型銀行採用，利率為5.375%。此外，亦有少數中小型銀行的P利率為5.5%或5.625%。
P的走勢與美國利率息息相關。在聯繫匯率制度下，本港利率通常會隨美國利率變動而調整。當美聯儲加息時，香港銀行會根據自身資金成本考量，可能跟隨調升P；反之，若美聯儲降息，P亦會相應下調。
雖然「H按」是以銀行同業拆息（HIBOR）計算的按揭貸款計劃，P不會直接決定H按的息率，但卻扮演著「安全網」的角色 – 銀行會為按揭客戶提供與P按相同的「封頂息率」。
試舉一例，某銀行提供的H按計劃為「H+1.3%，封頂息率為P-1.75%（P=5.125%）」。當HIBOR為1%時，實際按息為1% + 1.3% = 2.3%；當HIBOR急升至3.5%，按息理論上應達到3.5% + 1.3% = 4.8%。此時，封頂息率便會生效，客戶只需按P – 1.75%，即5.125% – 1.75% = 3.375%還款，從而避免利息支出突然暴漲。
此外，銀行在審核H按借貸人的供款與入息比例時，亦會以其封頂息率計算。以上述例子為例，即使HIBOR變動，銀行仍會以封頂息率P – 1.75% = 3.375%來計算借款人的入息。可見，P與各種按揭產品緊密相連，供樓或置業人士只要能理解P的走勢，不僅有助選擇合適的按揭計劃，還能長期管理財務規劃。
更多經絡按揭轉介資訊
【關於 #經絡按揭轉介首席副總裁曹德明】
擁有超過30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，為首批持牌地產代理，同時擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富。對經濟及按揭市場見解精闢，獲邀為多間媒體樓按節目嘉賓及樓按專欄作者，定期剖析樓按市場走勢。
