在聚會中，友人分享近期職位招聘的一些狀況。在眾多中層職位申請中，只有一半的申請者是本地人，其餘的申請者都是內地或海外出生，在香港高等院校研究院接受碩士或博士學位課程訓練的畢業生，這景況反映出香港這個年齡層勞工市場供應的特色。引入人才的政策正逐步將五湖四海的人士引流至香港，香港土生土長的畢業生在顧主前要脫頴而出，可能就要更着力把自己多方面的才能展現出來。否則，要過人事部的第一關也絕不容易！
租價背馳
人口結構的改變，除了對勞動就業市場有所影響之外，亦對本地房地產市場引出一些不常見的現象。近日，筆者邀請了彭博行業分析團隊亞太區房地產分析師在公司進行了一場交流會，為香港房地產市場，特別是住宅市場把把脈。由於香港股票市場近月表現神勇，投資者都不禁會問：香港房地產市場會否亦可以涅槃再生呢？
分析師強調，房地產市場一個至關重要的因素是在利率水平。由於香港採用聯繫匯率關係，我們的利率水平和走向，跟美國利率息息相關。在年初時，根據美聯儲各委員對未來利率的預判，市場普遍認為今年內，美國有機會減息兩次，每次25點子，較為有利房地產市場。但自美國新政府上任後，貿易重塑政策以關稅掛帥，令市場擔心由關稅實施而引發出通貨膨脹的風險，因而壓縮了未來減息空間。不過，彭博分析師卻指出，他們內部對美國利率的判斷跟市場共識不同。他們相信，美聯儲在平衡通脹和經濟增長周期（失業率）當中，在未來有可能出現美國經濟轉弱時，會更積極以減息的手段去拯救經濟。鑑於他們預計未來失業率會上升，因此，他們預期美國今年有機會減息三次，而且他更預測明年將會持續減息！如果他們對今明兩年的利率走向估計準確的話，這將會是香港房地產的一大利好。
除了利率的考慮，租金收入亦是對房價有莫大影響的一個關鍵因素。如果以中原城市領先指數來計算，香港住宅市場樓價已經從高位回落近三成，但有趣的是，租金卻在同期的低位增長了11%。(見圖)
這個平常不多見的情況令租金回報率跟樓宇按揭利率拉近，如果利率如彭博分析師預測下降的話，很快市場就會到達所謂 ”供平過租”的關鍵點。至於為何會出現房價下跌租金上升這樣的背馳，其中一個原因就正如上面所述，在引入人才的過程中，為數不少流入香港的家庭在解決房屋居住問題時，都會採取先租後觀望的方式。因此，在房屋供需並沒有完全平衡的私人市場中，租金在較大租務需求的拉動下，出現了租金上升的走勢。但這個情況能否倒逼房價止跌回升，這還需要看流失了的投資客會否重臨和原有住房需要的客戶又會否轉租為買了。
消化期
跟不少有參與講座的友人會後聊天時，大家對樓市感覺到有隱憂的一個環節是發展商手上超過25,000個已建成而未售出的單位。他們未來出售單位的訂價和策略將對後市起具影響的作用。如果發展商想避免開盤後的出售率過低，在現時的氣氛下，他們必需在售價上作出更進取的安排，要利用所謂的震憾價，才可以充分把已積存了一段時間的購物力用好。但此招一出，又勢必將房價的弱勢持續幹下去，更一下子把潛在需求清零。這亦是市場觀望氣氛濃厚的一個主要原因。
根據彭博分析師就香港不同地區未來可售的樓盤分佈圖來看，啓德地區將會是未來一段時間的焦點。當中，長實2021年拿下跑道區發展項目的第一期單位將於今年開售，這次訂價如何如上述般準確地拿捏得到，會是同區樓市的一項重要事件，大家在未來數月不妨拭目以待！
【關於 #何國良】
何國良 Patrick Ho 出生於香港，現任中原家族辦公室顧問， 曾任沛達投資管理有限公司基金經理，香港賽馬會會員。畢業於香港中文大學，獲得統計學學士和統計學哲學碩士學位。
曾長期擔任明報財經網《基金看天下》專欄作者, 新城電台節目《理解投資》主持人，滬港通投資者教育講座主講者，曾任香港特許金融分析師學會董事，二十餘年致力投入香港內地投資者教育工作。
