中港經濟復甦不如預期，高息環境下，一批以香港為根據地的收租股過去 2 年並被市場待見。但隨著美國聯儲局逐步減息，收租股是否終於捱過最壞時候？我們來談談做大眾市場生意的領展（00823）。
截至 12 月 6 日，領展年初至今股價回落了 17.18%，表現遠落後於恒指，領展已連續五年下挫，與 2019 年高位 81.5 元比較，最新收市價為 34.1 元，累積跌幅近六成。目前市值為 880 億元，預期市盈率約 13 倍，股息率約 7.8%。
「3.0 戰略」令債務上升
領展近年推動「3.0 戰略」，積極對外擴張，進軍內地、澳洲、新加坡以及英國等地，債務因此上升，財務負擔增加，基金於去年 2 月曾供股，五供二，供股價 44.2 元，相信是應付擴張及財務支出。由於供股令領展基金單位增加兩成，基金持有人的權益遭較大幅攤薄，截至今年 3 月底止的 2023 年度，可分派總額（撇除 2022 年度上半年之已付酌情分派）微升 0.6%至 63.11 億元，但每基金單位分派卻大減 10.2%至 2.74 元。
供股集資約 185 億元後，大大減輕高息環境下的財務壓力，令領展經營更加遊刃有餘。疫情過後，領展業務逐步重回正軌，惟仍要面對財務支出上升及物業資產減值的影響。
截至今年 9 月底，2024/2025 財年上半年（以下簡稱「上半年」），領展實現收益 71.53 億元，同比增長 6.4%；物業收入淨額為 53.59 億元，同比增長 5.8%；可分派總額上升 4.3%至 34.76 億元；每基金單位中期分派按年增加 3.7%至 134.89 仙（即 1.3489 元）。
管理層介紹，業績增長的主要原因是領展在2月完成收購上海七寶萬科廣場餘下50%權益帶來的新收益貢獻，以及大部分營運的市場取得了較佳表現。
物業資產值2370億元
領展的物業資產主要位於香港。截至 2024 年 9 月 30 日，領展擁有 154 項物業資產，總估值為 2370 億元。其中，香港物業共 130 項，估值佔比為 74.1%；內地物業 12 項，估值佔比 14.8%；另有 12 項國際物業，分別位於澳洲、新加坡及英國，估值佔比 11.1%。
按照業態劃分，零售物業佔比為 70.3%，辦公大樓佔 8.7%，停車場及相關業務佔 19.9%，物流佔 1.1%。其中，香港零售物業佔所有物業估值的 51.6%。
公告顯示，上半年，香港物業組合收益總額及物業收入淨額分別同比增長 2.2% 及 2.4%，而內地物業組合收益總額及物業收入淨額分別按年上升 39.2%及 37.6%；國際物業組合收益增長 3.0%至 8.87 億元，物業收入淨額則減少 0.5%至 6.00 億元。
內地物業組合業績顯著增長的原因，主要是由於上海七寶萬科廣場的全面綜合入帳。如果排除這項新收入的貢獻，內地物業組合的收益總額和物業收入淨額將分別按年增長 6.5% 和 4.9%。
領展中心城受惠「港人北上」
內地零售資產特別是領展中心城的表現改善也是主要原因之一。領展中心城位於深圳市福田 CBD，由於靠近福田口岸、地鐵站和高鐵站，領展中心城受益於「港人北上」的消費熱潮。深圳新聞網在9月的報導中指出，自兩地通關後，領展中心城接待港客數量增幅顯著，部分週末及節假日期間港客更是佔據50%左右。
作為領展最大收入來源，香港物業組合雖然上半年實現了業績增長，但仍有隱憂。由於市場需求疲弱及市場氣氛不佳，上半年，香港物業組合零售商業每平方英尺銷售總額按年下跌 4.3%，不過仍優於同期香港整體零售市場的表現（注：跌幅8.8%）。
不過，管理層指出，第二季度「北上」消費支出的收縮以及其他方面的客流上升，帶動了上半年銷售總額整體跌幅收窄，第一季度的跌幅為5.8%。同時，管理層表示「北上」消費已經是既定的潮流，但是對香港零售商業銷售業績的影響已經是「穩定下來了」。
為了應對市場大環境，管理層表示會通過各種方法繼續支持租戶，與租戶保持良好的關係，而租金調整不是唯一的選項，也會採取方法實現公司業績增長。
領展採取的措施包括對物業資產進行提升、調整非資金附屬收入優化收入来源、通過增加廣告活動提高行銷收入、積極吸引大灣區的商戶從而為香港物業組合引入新穎、獨特的改變。
上半年，領展完成了對香港富善商場及秀茂坪商場的資產提升工程，相關資本開支總額為9200萬元，預計投資回報率分別為17.2%及19.9%。秀茂坪專案更是領展房托在香港的第100個資產提升專案。
「3.0戰略」冀提升收益品質
管理層表示公司仍會在領展3.0戰略下挖掘主要增長動力。相關措施包括以積極的投資組合管理及多元化策略，去提升物業收益的品質及抗逆力，其次則是透過擴大投資管理業務，包括與資本夥伴合作，加快業務多元化的步伐，並透過提供管理服務帶來費用收入。
截至 2025 財年上半年，領展的平均借貸成本為3.69%，比 2024 財年底的 3.78% 有所下降。管理層預期降息可抵銷部分低息融資到期後成本上升的影響，預計公司未來平均借貸成本會保持穩中有降。與此同時，領展總現金餘額約50億元，任何進一步的收購或者回購都有助提高每股派息。
公司預計 2025 財年續租租金調整率將持平。對上一次公司零售下滑發生在社會事件及疫情期間（2019 年 7 月至 2021 年 6 月）。期間零售額下降約15%，租金對銷售額比例從13%上升至15%。續租租金調整率在延遲一年後下跌了約1.8%。相信利率下降緩解業主供款壓力及股市上漲帶來正財富效應，應能對沖房價下跌帶來的負財富效應。公司零售額可能在未來 3-6 個月觸底。
儘管香港投資組合的租金可能會下降，但領展能通過回購或收購中和租金下滑的影響。假設用盡公司設定的債務上限，即淨負債比率從19.5%升至25%，領展可以動用多達80億元回購約2億股，即8%的股本（可以假設每年1.5%），足以產生高達約8%的DPU增長。預計港股通將是公司股價的重要催化劑，而高達8%的息率是股價的支持點。
⼼安⾃在
吉祥如意
【關於 #龍稱】
佛教徒。龍天護法之象，心法相稱之本。少年時移居香港，高中開始接觸財經訊息並學習投資，至今凡三十年。投資既是個人興趣，亦為終身事業。曾任職於《信報》，與曹仁超先生結下忘年之交，有師徒之情。後曾就職於歐美投資銀行。
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