財智三女俠

語不驚人死不休，無非為咗博眼球。

一知半解最危險，近年最常聽到的謬論就係香港打工仔、中產人士置業平均需要「不吃不喝」19年、21年、甚至22年先至上到車買到樓，這類言論每次都會被廣泛報道，簡直有如另類感官世界，足以令聞者揪心，聽者震驚，未上車者亦肯定會被此等言論嚇至面容扭曲。要收嘩眾取寵之效，倒不如說香港年輕人要上車衹能發夢更直接。

根據瑞銀早些時候發布的《全球房地產泡沫指數》報告中指出，香港樓價已回落至2012年水平，打工仔平均卻依然要不吃不喝、儲足22年錢才能置業，新加坡則平均只需10年。即使買樓收租亦要39年才回本。市場長期瀰漫悲觀情緒，惶惶不可終日，年輕人感覺前景黯淡，甚至有人會對自己父母點解未問准就帶佢嚟呢個世界，點解父母咁唔孝順、未有幫佢俾首期甚至一炮過幫佢上車。誰之過？完全都係因為一層樓，就要質疑自己投錯胎，唔明自己點解唔係富X代。最終將衹會導致兩種極端情況，一係有人會鋌而走險，一係有人索性躺平，反正有前途亦冇希望。原來一切的扭曲思維和歪理，皆源於一些唯恐天下不亂並違反邏輯推理的謬論。

這裏所指的違反邏輯思維謬論，就係分析師筆下的所謂「不吃不喝」，儘管只屬比喻性質，卻偏離現實。真的不吃不喝，怕你捱不到第一個月已一命嗚呼，何來還有機會上車，難道連陰宅亦被納入研究之列？！現實是，以呎價計，陰宅每每較陽宅更乸脷。夾硬拿香港外跟新加坡比，亦無異於用蘋果來跟橙比。

另一種謬論，就係大行對上車盤面積的堅離地假設。彈丸之地的香港，竟然以650方呎作為基本上車門檻的分析基準，簡直堅離地，更儼然是何不食肉糜的變種版。香港打工仔首次置業上車族一般衹會選擇實呎300至400方呎，假如650方呎才是首次上車的基本，怕且大衛高柏飛都未必幫到你。早年亦曾經有新晉專業人士呻買不到中區私樓，未能成功上車，直指香港樓價貴到飛起，謬誤係，點解上車一定要揀市區樓？

排位原來好重要，賽馬排位足以左右賽果，勝負關鍵，開賽前排位表，同一位置開跑，在轉彎位靠近內側排位的馬匹通常較具優勢。

在公開場合如論壇或頒獎禮台上大合照時，排位變得更重要是好重要，C位通常係留俾主人家或者係最獲重視的貴賓，大會往往已事先安排並取得主辦方或主人家同意才拍板，甚至誰站在正中根本就是主人家的意思。幾多女星藝人就係為了要站在最前面最正中心位置即係C位拍大合照以展示角色地位之重要而鬆踭事件屢見不鮮，足見大家對C位的重視，下次在有行家要小妹站在最前排中間。小妹不會再認為對方是因為自己長得矮小才作此安排，而是對自己重視和愛。

講到排位，最近在南美洲秘魯舉行的APEC亞太經合組織峯會及巴西舉行的二十國集團(G20)峰會，竟因出席元首大合照排位惹來議論紛紛。美國總統拜登出席任內最後一場G20峰會，根據報道，在他前往拍照地點時，發現各國領袖未等他已定位即拍好大合照，有點人未走茶先。中國國家主席習近平則與早幾日在秘魯APEC峰會一樣，獲安排站在前排中間C位。

這個世界只有永遠的利益，美國是口爽荷包立，處處玩針對；中國真金白銀誠意出錢出力，幫助這些位處美國後花園的弱國發展經濟變強。

中遠海運港口(1199)於2019年斥資2.25億美元購入秘魯錢凱碼頭60%股權，並於2021年開工建設，作為中國和秘魯共建「一帶一路」的合作項目，錢凱港日前正式開港，作為中遠集團在南美區域投資的首個綠色智慧港口。

財智三女俠 | 周日遠足早午餐滋味盡在愉景灣

秋高氣爽，城中活動特別多，香港美酒佳餚巡禮(Wine & Dine)玩得盡興，橫跨萬聖節的中環街市德國啤酒節繼續熱鬧，近期全港多區亦有不少美食市集，各適其適，總有啱你的方式，何須舟車勞頓。雖說食得是福，為了令自己少一點內疚感，趁秋涼於飯局後聯同幾位東區之友步行一段路才打道回府，為即將更多的飯局騰出空間。

假日想親親大自然，陽光與海灘，愉景灣，亦係一個很值得我等愛美食行山友探索的短途首選。愉景灣山林野趣，有多條自然步道俓，輕鬆易行，老友咸宜，山不高卻能一覽無遺。根據「環愉遊蹤」A Breath of Discovery—Nature Guidebook，愉景灣亦是香港旅遊發展局推薦景點之一，只要踏上山徑，便可以穿梭連綿山脈，涉足白沙海灘，到訪古老村落以及歷史古蹟。

想星期日心呼吸充充電吹吹風，不要太勞役自己，行完山到愉景灣酒店(Auberge)的Café bord de Mer & Lounge吃一個自助早午餐，在一百八十度迷人海景的映襯下，品嘗一系列精緻的美酒佳餚。更是完美。愉景灣酒店的全新「週日自助早午餐」載譽歸來。由今個星期日開始，多款時令海鮮，包括阿拉斯加蟹腳、皇帝大蝦、珍寶貴妃蚌等季節限定海鮮，熱葷冷盤琳琅滿目，南非黑鑽鮮鮑魚肉質厚實彈牙、魚子醬味道濃郁、慢烤美國特級黑安格斯有骨肉眼、慢燒澳洲羊架寶雲酥、瑞士軟心芝士、48個月西班牙橡果黑毛豬、意大利黑牌巴馬火腿、绵柔口感的鵝肝醬凍等等。甜品造型精緻選擇超多，每週主廚更用心製作不同神秘甜品讓食客即場開箱，共享驚喜滋味。額外付港幣200元更可享香檳、紅白酒、啤酒無限暢飲三小時，如此豐盛周日早午餐，成人每位港幣788元，6至12歲小童每位衹須付港幣288元，逢星期日早上11時30分至下午2時30分味蕾肯定大滿足。

財智三女俠 | 龍頭地主加價樓市見底指標

上周《施政報告》公布當天，正式宣布樓市政策回覆至09年啟動辣招前，樓市政策全面鬆綁，益壓14年的換樓鏈亦復常。配合美國聯儲局啓動新一輪減息週期，發展商長實隨即以加價回應政府的新政策，指因應市場氣氛好轉，在相信有意上車人士仍可負擔的樓價下輕微加價，亦屬審時度勢因時制宜之舉。

此一時彼一時，今年財政預算案啟動撤辣，樓市交投雖有所回穩，惟好景不常，過了兩個多月即大約到了年中，市況又再急轉直下，跌跌不休，一、二手相繼劈價依然滯銷，源於市場信心不足，對樓價走勢預期負面。隨着聯邦基金利率依然明顯高於租金回報。如今美國啟動減息，加上香港樓價已累積一定跌幅，部分二手樓盤呎價更見八年低位，發展商以加價推新盤再按銷情漸進式調升樓價，明顯是要測試市場對加價的承受能力。

長實在新一份《施政報告》出台後，隨即宣布同系三個現樓項目、以價單形式在售的餘貨，加價約3%。新地旗下啟德天璽‧天於週六亦進行第三輪銷售，個別單位加價8%。兩大龍頭發展商正面交鋒，短兵相接仍能相繼加價，足以證明香港樓市已出現重要見底訊號，樓市能否進一步回穩甚至穩步上揚，當然仍要視乎發展商日後新盤開售能否繼續採取漸進式加價策略，尤其市場貨尾盤量大，對於普通住宅樓，發展商一般不會採取「唔賣住」策略，捂盤亦等同拖慢資金回籠，發展商密切掌握市場形勢，再定推盤策略才是明智之舉。

正如長實黃竹坑站新盤Blue Coast II，儘管輕微加價，銷情亦熾熱，因定價仍低於同區二手盤，新地位於啟德的新盤天璽‧天，首兩輪銷售均沽清，對發展商和買家(包括用家及投資者)都屬正面訊號，成功試水溫，才可進一步加價推售，仍然屬於比市價低的水平，分薄二手的吸引力。

樂觀預期，當美國減息週期持續，隨着美國聯邦基金利率租金回報息率差距收窄，當發展商進一步成功大幅加價仍有價有市，二手市場樓價的跌勢亦將具備扭轉的條件。減息之外，國家組合拳救經濟、施政報告新措施如投資移民可購買五千萬以上物業等，均屬撥亂反正之舉，進一步提振。市場情緒與信心，正所謂信心比黃金更珍貴，樓市亦不在話下，新一份施政報告把樓市話語權交回給市場，值得鼓掌。導賞，大家也一齊來趁這個長假期趕緊抓住展覧的尾巴吧！

財智三女俠 | FOMO點算好？ETF幫緊你

中央促進經濟成長的政策已從各個方面變得更加堅實。其中多項政策旨在鼓勵仍陷入困境的房地產行業恢復成長和復甦。市場出現報復式反撲，有賴大大小小中外資機構投資者跟紅頂白回補倉位，FOMO(Fear of Missing Out)心態繼續支持尤其持有客戶資金 OPM(Other People’s Money)者寧殺錯勿放過，觸發怕跑輸資金你追我趕不問價追貨。

中國人民銀行宣布放鬆銀行存款準備率和貸款政策並進行談判，意味著降低現有抵押貸款借款人的利息負擔，銀行有更多自由度與客戶調整利率也提振了市場情緒。疊加中國人民銀行也宣布了與股票市場相關的變化，包括引入證券基金和保險公司的掉期安排以及股票回購，這些都是除了鼓勵上市公司提高股息、今年稍較早時「國九條」鼓勵更多上市公司透過提高分紅、啟動回購及增持股
份措施支撐估值，令股份更具吸引力，類似於日本為提振股市信心所採取的非常成功措施。

恒生中國企業指數創近兩年來最大升幅，其中近期中港市場絕地大翻身進程中被視為風險情緒晴雨錶的券商股強勢爆升。有統計指，多達 5.8 萬億美元的資金席捲香港市場。恒生中國企業指數連升 13 日。房地產開發商指數帶動升勢，狂飆之勢令股民嘡目結舌。香港上市的中國內地股票創下近兩年來的最大升幅，中國股票估值亦吸引了許多在其他市場食髓知味的投資者，哪怕近期急升後市況變得波動。根據彭博彙編的資料顯示，恒生中國企業指數 12 個月的預期市盈率仍低於 9 倍，只是標普 500 指數的一半。

習慣於亞太區開市時段交易的投資者，未必想晚晚捱更抵夜睇市，其實香港上市平台產品多的是。央行雙箭齊發！降準 0.5 個百分點，7 天期逆回購操作利率下調 20 個點子。港股三條主要指數當中，國企指數直接受惠，短短兩星期已從6,000 點之下重上 8,000 點之上，年初至今累計升幅達 41.2%，大大跑贏恒生指數和科技指數！