年輕時，常聽到別人形容香港為「彈丸之地」。香港陸地總面積為1115平方公里，約五分之一上海市大，十五分之一北京市大。在全國城市排名中，這個特別行政區真的不算大。但更有趣的是，在我們這個面積不大的地方上，有超過75%地方是屬於草地/荒地、林地/灌叢/農地/濕地。利用作為住宅用途的土地只佔總面積的6.9%。
跟我們同是也面對面積限制的新加坡，他們已利用作住宅用途的土地比例就佔她們的整體面積約14%。這個土地資源分配政策上的差異，就令最終可以用上蓋房的土地資源有著極大的分別，大家平均居住面積在兩個城市中因而亦有明顯的差距。聰明的讀者可能立刻會說，香港一直奉行高地價政策，土地資源當然會奇貨可居，如果不是這樣，你要交的稅款一定遠遠超過現在許多啊。
白吃蓮蓬
世上事確實難以兩全成美？低稅率高地價在過去為庫房累積了可觀的儲備。同時之間，彈丸之地的香港亦成就了數量不少的世界級富豪，若以人口密度計算，香港富豪的比例應是全球之前列。當年看懂形勢的一群人，將這門地產生意推向極致，香港因而連續13年成為全球樓價最難負擔城市，樓價對收入的比率為18.8倍（Demographia 國際樓價負擔能力報告）。而且，這發展方式，亦成了不少內地城市的仿效對象，成就了內地版的地產風雲。
這些資產價值擴張帶來的盛勢，亦不可能是白吃蓮蓬的。房地產價格高，令各行各業的經營成本百上加斤，在收入明顯不高漲之際，相應的經營利潤就會偏低。因此，有作者認為，這情況將香港的未來掏空了。現時香港各樣成本高已經是一項不爭的事實，但單單以此就判定香港之未來。只可引用近期裘千丈常用的一句話：「也未可知！」
從投資的角度，資產的價值取決於資產所產生的現金流，再利用折現率(discount rate)轉換成現時的價值。所以在房地產投資上，從租金產生出來的未來現金流是一個影響資產價值的重要考慮因素。市場對未來資產價值的意見分歧，其中一個原因，往往就是對未來租金走向的不同判斷。有分析指出，現時住戶房地產的總租金回報率約為3.2%。
另外，縱使房價在過去一段時間持續下滑，租金金額不但沒有下跌，而且在更多的市場需求推動下，有著溫和的升幅。因此，他們相信房地產價格的調整已經進入尾聲。不過，筆者擔心「價落租升」的現象，如果經濟並未能如願持續恢復起來，租金下行的壓力就會陸陸續續出現，到時候，資產價值的壓力就會更加顯著了，大家不可不察 !
跟「撤辣」同一效果 ?
除了租金，影響資產價值的另一項主要因素就是利率，因為它會直接影響大家計算折現現金流的折現率。所以，美國聯儲局議息，把美國聯邦基金利率開始向下調，成了不少地產經紀與客戶打開話題的一招好招。
從上圖可以看到，如果從最優惠利率來看，在過去數年的美國利率上升周期中，美息一共上升了5.25%，而香港的最優惠利率只增加了0.875%。因此，美國新一輪的減息周期縱使開打，香港最優惠利率的調整相信不會立即跟隨。不過，對息差更敏感的一個月香港銀行同業拆息（HIBOR），將會跟隨美國息率下調的步伐，有利現時高於最優惠利率按揭的HIBOR按揭用家。
根據分析師的報告，他們預期今年美國聯邦基金利率有機會在年底前下降0.75%，而在明年中，更有望再下調另外100個基點，使得今次的減息周期可以有1.75%的調整幅度。如果這預測較準確的話，香港的HIBOR利率有機會在明年中回到2022年間的水平——約為2.75%，屆時HIBOR 的按揭利率就約為4.0%，跟3.2%總租金回報率的差距就因而可以收窄，有助減慢現時房地產價格的跌勢，甚至有預測，有機會出現5%的升幅。
不管以上利率和房價的預測最終能否如願，在實質房地產價格還未開始反映這預期之際，有香港地產股已經率先起步，從之前因業績所創出的低位反彈回來，為牛皮的港股添了一分動力。不過，隨後會否出現 「Sell on Fact」的情況，大家就要拭目以待。
由於股票作為一種投資，富高流動性的優勢，所以，投資者縱然沒有十足把握，亦願意在市場中馳騁一下，錯了亦可以退回來。但房地產市場就不一樣了，君不見現在極難找到一個買家的景況嗎 ? 在這種流動性，再疊加價格高位的情況下，願意追入的買家將少之又少。因此，利率回調這個利好時機，大家應否好好把握像「撤辣」那一波行情般呢 ?
【關於 #何國良】
何國良 Patrick Ho 出生於香港, 曾任沛達投資管理有限公司基金經理，香港賽馬會會員。畢業於香港中文大學，獲得統計學學士和統計學哲學碩士學位。
曾長期擔任明報財經網《基金看天下》專欄作者, 新城電台節目《理解投資》主持人，滬港通投資者教育講座主講者，曾任香港特許金融分析師學會董事，二十餘年致力投入香港內地投資者教育工作。
