重資產的比例愈來愈輕

重資產的比例愈來愈輕

剛剛過的端午節假期,同時是內地香港周末長假期。由於預計過關人數很多,一般自己都會按兵不動,乖乖留港消費。但由於孩子剛考完期末試,同學們家長都急不及待安排活動來輕鬆一下,結果,大伙兒就浩浩蕩蕩一起往北體驗內地假期的盛況。

由於對過關可能出現擠擁的情況有所擔心,團員選擇利用高鐵於西九龍站過關。可能因為於非假期首天出發,當日人潮並沒有想像中多,而且服務大家櫃位充足,令整個登車手續順利,列車更比原訂時間早一兩分鐘開出。到了深圳北,再乘網約車(車站有網約車上客的專區,方便得很)往酒店。不消一小時,大伙兒已經到達酒店附近的一個超大型商場。由於同是內地假期,根據有到過這商場的家長表示,當天遇到的人流確實比平時要多很多。

體驗式消費成了商場的救命符

我們選擇到這個商場的一個原因,是因為它是區內最大型的綜合商場。裡面除了一般購物設施外,還有眾多消閑娛樂的場地,例如,有一個佔地超過10萬呎的室內遊樂場,讓孩子可以樂而忘返。同時,商場內更有小型動物園,室內騎術學校,VR體驗場…… 等等。令我們整個行程完全不受外面不穩定天氣所影響。唯一的不便,是由於商場內人流實在太多,等候餐廳用餐所需的時間就遠超平日,有時只好把兩餐變成一餐來處理。

商場內的布局分明,進商場的一層主要是人氣茶店,芝士蛋糕麵包店等,同時亦有海外和內地高價品牌專賣店。二層和三層就主要是衣服鞋履的商店,最高的兩層就是娛樂和餐飲樓層。筆者職業病影響,總是留意身邊走過的遊人,希望從他們身上可以多了解一下消費市場的近況。

當細心觀察後,發覺了一個跟香港商場明顯有分別的境況:在內地商場的客人,幾乎沒有一個是手提著大包小包戰利品的。從高處看看商場內的人流分布,亦不難看到人流主要是集中在一層和最高的兩層。走過那些傳統商店,就算是內地假期,出現店內銷售店員比客人還要多的尷尬場面比比皆是。友人說,大家都習慣在網上購物了,物流服務又非常到位,現在已經很少人在逛商場時買東西。他們就算在店內看到心頭好,亦只會在網上下單,所以不會看到攜着一包二包的情景。眼見同一商場,不同樓層冰火二重天的境況,讓筆者不禁去想:各行各業都因經營環境的改變而在轉型,商場這個零售模式是否亦應因時制宜作出改變呢?

資產的未來價值還在嗎 ?

最近有領頭房地產投資信託(REIT)公布業績。在公布業績前,由於憂慮港人北上消費,將限制公司香港零售租金的收入,多間券商已提前調低公司的目標價。結果,公布出來的業績較預期好,公司香港房產組合收益仍可以按年增長2.2%,零售物業租用率保持98%高位。令投資者不禁去問,公司是否已過了最壞的時候,是吸納此等房地產投資信托的好時機嗎?

首先,面對未來的投資選擇中,筆者相信投資重點不應該再放在重資產的類別上。寫字樓和零售物業這些商業資產,如上所述,漸漸受到用家使用習慣的改變而要面對未來需求增長放緩的現實。而在這結構性轉變的趨勢下,租金下降的長期壓力不容忽視。在業績發布會中,公司表示由於自家零售物業以民生店為主,需求彈性低,因此居民消費習慣改變並沒有對公司零售物業構成太大影響。

參考多份券商報告,分析師都沒有把該未來兩年每基金單位分派(DPS)大幅調低,但背後的一個重要原因是租約周期所帶來的租金韌性,長期DPS的走向仍充滿變數。

從上圖可以看到,儘管開關之後曾經為本地零售市場帶來了一些刺激,但整體零售市場仍然跟隨著宏觀經濟的走勢,未能完全恢復到疫前的水平。而且,在港元因美元強勢的影響下,港貨的吸引力已大不如前,再加上香港整體營運成本居高不下,實在不容易對整體市道抱著太樂觀的預期。

另外,如上回討論,利率「higher for longer」這因素會為房地產投資帶來更顯著的影響。一般分析師是用股息貼現模型(DDM)來為房地產投資信托公司計算估值。這類貼現模型計算出來的估值會有一個特點,就是終值(Terminal value)佔最終估值一個非常高的比例,而這終值對模型內未來利率趨勢的假設極度敏感,利率稍稍調高,終值往往可以下跌十多個百分點。因此,公司房產組合價值在持續高息的情況下是有下降壓力的。因此,就算現時股息率吸引,未來兩年,大家可以有望順利收到預期的分紅,但如果利率走向不似預期,投資者有機會碰上賺息蝕價的不幸結局,不可不察。


【關於 #何國良】
何國良 Patrick Ho 出生於香港, 曾任沛達投資管理有限公司基金經理,香港賽馬會會員。畢業於香港中文大學,獲得統計學學士和統計學哲學碩士學位。
曾長期擔任明報財經網《基金看天下》專欄作者, 新城電台節目《理解投資》主持人,滬港通投資者教育講座主講者,曾任香港特許金融分析師學會董事,二十餘年致力投入香港內地投資者教育工作。
何國良 Patrick Ho